和政县人民政府关于印发《和政县物业管理小区星级考评方案（试行）》的通知

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成文日期	2022-03-11	发布日期	2022-03-21
标题	和政县人民政府关于印发《和政县物业管理小区星级考评方案（试行）》的通知

和政县人民政府关于印发《和政县物业管理小区星级考评方案（试行）》的通知

来源：和政县人民政府浏览次数：6747次发布时间：2022-03-21 04:00

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和政办发〔2022〕4号

和政县人民政府

关于印发《和政县物业管理小区星级考评方案（试行）》的通知

各乡（镇）人民政府，县直及省州在和相关单位：

《和政县物业管理小区星级考评方案（试行）》已经县政府常务会议研究。现印发给你们，请结合各自实际，认真抓好贯彻落实。

和政县人民政府

和政县物业管理小区星级考评方案

（试行）

为进一步规范物业管理，提高全县物业管理服务水平，树立行业标杆，推广先进经验，有效促进物业管理行业标准化、专业化、规范化建设，不断推进我县物业服务行业持续健康发展，切实增强全县小区居民幸福感和获得感。根据《临夏回族自治州物业管理条例》、《临夏州住宅小区物业服务质量星级评定管理暂行办法》等相关规定，结合我县实际，特制定本方案。

一、工作目标

按照公开、公平、公正的原则，在结合科学奖惩的基础上，建立全县住宅小区物业服务管理制度化、标准化、常态化考评制度，进一步充分调动物业服务企业积极性，不断促进物业服务整体水平，全面推进规范化、精细化管理能力，打造一批服务水平优、管理标准高、满意度高的物业服务企业，为全县经济社会发展提供和谐稳定的社会环境。

二、考评对象

全县范围内住宅小区提供专业物业服务的物业服务企业或具有物业服务经营范围的其他企业（以下统称“物业服务企业”）的在管物业项目。

三、考评方式

（一）考核评审小组成员

成立和政县物业管理小区星级考核评审小组，进行统一考评，考核评审小组由县政府分管领导、住建局物业办、相关乡镇、部门、行业专家、县人大代表、县政协委员组成。

（二）考评项目及内容

对物业服务项目在基础服务、环境卫生、秩序维护管理、共用部位及设施设备管理等方面进行评定，结合物业服务费收费标准综合评定物业服务质量星级。每年进行一次年中考核、年底进行一次星级评定和群众满意度调查，考评采用百分制，星级越高，表示管理服务标准和水平越高。具体细则详见《和政县物业管理小区星级考核细则》（附件2、附件3）。

（三）星级及指导收费标准

星级是物业服务质量的等级标志，设立为四个等级，即一至四星级。最低一星级，最高四星级，一星至三星由县级评定，四星由州住建局评定。星级标准严格按照物业项目实际物业服务水平给予评定，物业服务指导收费标准如下：

项目

一星级

二星级

三星级

四星级

高层（带电梯）

0.7元/月.平方米

【60(含)-64分】

0.8元/月.平方米

【65(含)-69分】

0.9元/月.平方米

【70(含)-74分】1.0元/月.平方米

【75(含)-79分】

1.1元/月.平方米

【80(含)-84分】

1.2元/月.平方米

【85(含)-89分】

1.3元/月.平方米

【90(含)-94分】

1.4元/月.平方米

【95(含)-99分】

多层（无电梯）

0.4元/月.平方米【60(含)-64分】

0.5元/月.平方米

【65(含)-69分】

0.55元/月.平方米【70(含)-74分】

0.60元/月.平方米

【75(含)-79分】

0.7元/月.平方米【80(含)-84分】

0.8元/月.平方米

【85(含)-89分】

0.9元/月.平方米【90(含)-94分】

1.0元/月.平方米

【95(含)-99分】

（四）星级评定申报

1.自查自评

全县各物业服务企业接到考评通知后，认真结合《和政县物业管理小区星级考核细则》进行自查自评，待自查问题整改后报请和政县物业管理小区星级考核评审小组统一评定。未申报参评的物业服务企业，乡镇人民政府书面通知其参评，同时将通知张贴在小区显著位置。无正当理由仍拒绝参评的，约谈其项目经理，同时由考核评审小组对该项目进行评定。

2.申报条件

物业服务企业申报物业服务质量星级评定应当符合以下条件:

①物业服务企业在住建局物业办登记备案的申报小区提交书面材料（包括《和政县住宅小区物业服务质量星级评定申报表》、营业执照复印件、申报项目服务合同），纸质版和电子版各一份；

②申报项目由物业服务企业实行专业化物业管理；

③申报项目的物业管理有相关合同约定或物业服务企业实际履约，且在该项目的服务时间半年以上；

④申报项目须在截止申报之日止的前半年内未发生因物业服务企业的责任引发的各类重大安全责任事故。

3.综合评定

由评定考核评审小组严格按照《和政县物业管理小区星级考核细则》的内容标准，通过听取工作汇报、查阅档案资料、实地查看、征求业委会或业主代表意见、满意度测评等方式，对该项目进行全面评估定级，达不到一星级评定标准的限期30天内整改完成后，再次申请评定。再次评定时，未在整改期限内进行整改或整改不符合标准的物业项目，由考核评审小组按照星级评定实际分数予以反馈，建议小区业主委员会召开业主大会，讨论予以辞退，聘请优秀物业服务企业进驻（临夏州物业管理条例第三十三条）。

①自查汇报：各申报企业严格按照《和政县物业管理小区星级考核细则》开展自查，确定自评分，现场汇报“星级物业服务项目”自查工作报告。

②查阅资料：现场查阅设施设备维修养护、公示收费标准、服务内容、消防演练记录、业主投诉处理、回访记录，物业志愿服务、员工培训、车辆出入、保安交接班、小区巡查等记录，以及各项服务制度上墙情况等项目。

③现场考察：重点检查企业管理项目的外围环境、小区或楼宇的卫生管理、绿化养护，电梯、消控室、监控室等各类设施设备的管理维护等情况。

④业主满意度调查：通过发放问卷的方式，由所属乡镇、社区随机抽查小区已入住户数的20-100户入户进行满意度调查，了解物业服务企业管理及服务质量等情况。

4.社会公示

对于通过评定考核评审小组定级的物业服务小区，将在县融媒体中心等相关媒体和小区内进行公示，公示时间为7日，接受社会监督。物业项目星级评定自公示期届满之日起生效，有效期1年。

在公示期内，物业服务企业、业主委员会或经占总人数20%以上业主对其所在项目评定结果有异议的，应当在公示期内以书面形式向考核评审小组提出异议，超过公示期提出异议的不予受理。

受理异议申报后应当在15日内组织调查核实。经核实异议情况属实的，一至三星级物业项目，由考核评审小组根据调查核实情况予以定级；四星级物业项目，报州住建局考评定级。

5.授铭挂牌

经考核评审小组综合评审结果在公示期满一个月内，报州住建局制牌，由住建局物业办和乡镇人民政府共同向物业服务企业授铭挂牌，企业在醒目位置悬挂铭牌。

存在下列情况的，一律评定为物业服务不达标项目：

未在住建局物业办登记备案的；

在申报材料中弄虚作假的；

物业服务品质未达到一星级的；

申报项目在截止申报前半年内发生重大安全责任事故的；

申报项目物业服务经营权取得不合法的；

不具备物业服务经营范围的；

有其它足以影响物业服务品质情形的。

行政主管部门应对在该物业项目悬挂“物业服务不达标”标识，并责令不达标物业服务企业限期整改。整改满半年后方可申报星级评定。

（五）考评分值

考评小组现场检查得分，占评定分值60%，行业主管部门及分片包干干部评分占20%，业主委员会及业主满意度占20%（最终评定分值=考评小组现场检查得分*60%+住建局物业办分片包干干部评分占20%、业主满意度调查评分占20%）。

最终评定分值：90（含）分以上为四星级（90-94分为四星级、95-99分为四星级+），80（含）至89分为三星级（80-84分为三星级、85-89分为三星级+），70（含）-79分为二星级（70-74分为二星级、75-79分为二星级+），60（含）-69分为一星级（60-64分为一星级、65-69分为一星级+），60以下为物业服务不达标。

四、星级复核

住建局物业办应当充分掌握物业项目星级评定情况，并在下一次物业项目星级评定时效届满前组织进行再次评定。一至三星级经住建局物业办组织评审组复核，复核达到其原星级评定标准的，予以定级；四星级项目复核按照初次评定程序予以逐级审核。在公示期满后一个月内，根据物业项目再次评定结果颁发物业服务质量星级评定铭牌。星级评定结果发生变动的，根据本方案初次评定程序予以定级、公示和授牌。

星级铭牌授予期间因物业合同到期等原因，原物业服务企业撤出的，原星级评定结果废除，星级铭牌暂时保留，新聘物业服务企业承接已授星级项目时，应当在半年内重新申报评定星级，届时未申报的，原星级评定结果废除，星级铭牌收回。

星级评定结果发生变动时，应当在发生变动之日起十个工作日内将星级铭牌收回，并根据实际星级评定结果，重新授予铭牌。

五、监督管理

物业服务企业星级服务等级认定后，有效期为1年，有效期内实行动态管理。住建局物业办对星级评定工作建立检查抽查机制，检查抽查情况在全县范围内进行通报。对在检查抽查中发现已授牌物业服务项目达不到所授服务星级标准的，由住建局物业办书面通知物业服务企业限期整改，由考核评审小组审核整改不到位的降低或取消其原所评定星级并收回所授星级铭牌，并上报州住建局。

物业项目在星级评定有效期内发生安全责任事故，并经政府相关职能部门认定系物业服务企业承担主要责任的，由考核评审小组撤销其星级评定结果，重新评定为“物业服务不达标”。因重大安全事故被评定为“物业服务不达标”的小区物业服务企业，应当在整改期届满半年后，方可重新申报星级评定。

本方案规定的参评或受评项目的设施、设备若存有重大瑕疵或安全隐患，物业服务企业出具充分的证明材料证实已履约履责的，不影响该物业服务企业所管项目的星级等级评价。

住建局物业办、所在乡镇人民政府和相关部门对各物业服务企业进行不定期暗访或抽查。存在以下情况的，对物业服务企业予以整改、通报、降级、清退处理。

（一）在每月全县环境建设管理督查工作中各项指数扣分较多，被主管部门全县通报的；

（二）因物业服务问题产生矛盾纠纷导致群体性事件的；

（三）所管理的住宅小区发生赌博、吸毒、传销等群体违法行为，且被相关部门依法查处的；

（四）发生较大以上消防安全或生产安全事故的；

（五）住建局物业办、所属乡镇人民政府组织召开重要性会议及活动无故不参加累计三次以上的：

（六）对住建局物业办及社区文明创建、社区党支部建设、垃圾分类、投诉事项办理等中心工作明显不支持、不配合的；

（七）年内因物业管理问题，主管部门、所属乡镇人民政府在全县范围内通报、告诫约谈、处分的；

（八）利用物业公司为载体，采取威胁、恐吓、殴打等手段欺压业主，非法获取经济利益，扰乱物业管理秩序的。

附：1.和政县住宅小区物业服务质量星级评定申报表；

2.和政县物业管理小区星级考核标准；

3.和政县物业管理小区星级考核细则（星级考核评审小组）；

4.和政县物业管理小区星级考核细则（住建局物业指导服务中心、乡镇人民政府）；

5.住宅小区物业管理业主满意情况调查表；

6.和政县住宅小区物业服务质量星级评定领导小组；

7.和政县物业星级评定评审组成员名单。

附件1

和政县物业管理住宅小区星级评定

申报表

住宅小区名称：

申报日期：

管理单位名称：（章）

和政县住房和城乡建设局制

说明

一、本表适用于和政县物业管理星级评定的申报，由项目管理单位填写，一式两份；

二、表格内不敷填写，可另加附页；

三、应当按实际情况填写，不得作假；

四、用黑色签字笔填写，字迹要端正、清楚，也可打印（须签字的除外）。

项目名称
地址					邮编
所在地	县乡（镇）社区
物业服务企业
企业负责人			办公电话		手机
项目负责人			办公电话		手机
业主委员会成立时间			负责人		联系电话
项目开发建设单位						项目竣工交付时间
选聘方式				委托期限开始日期		委托期限结束日期
建筑面积	住宅小区万㎡（其中非住宅建筑面积万㎡，占 %）。
总户数			已入住(或使用率)户数		入住率（或使用率）		%
物业服务企业自检概述
物业服务企业自检概述
自评总分
参评星级
所在乡镇人民政府意见		（盖章）年月日
县级物业主管部门验收意见（一星至三星）		（物业服务企业）在申报前一年内无违法违规行为，无重大投诉纠纷。经考评，项目符合标准，同意授牌。（盖章）年月日
州住建局考评验收意见（四星）		（盖章）年月日
备注

附件2

和政县物业管理小区星级考核标准

第一项基础服务

第一条 设置客户服务中心为业主服务，客户服务中心工作时间应保证12小时。服务中心配备客服人员、电脑、打印机、网络等办公设备,办公、接待、档案区域功能齐备，场所整洁有序。证照齐备、服务等级收费标准、监督电话上墙公示。在客户服务中心及公示栏专栏显著位置公示张贴营业执照（复印件）、收费项目及标准。

在客户服务中心醒目位置公示物业服务企业组织架构、服务团队人员信息（姓名、职务、联系电话）和物业服务投诉电话、装修办理流程图、处理客户投诉流程图、交房流程图等。

第二条 依法签订物业服务合同，合同中需明确物业服务内容、质量和费用标准等信息在公示栏设专栏公示。

物业服务企业应制定详细的物业服务项目计划及实施方案，将绿色低碳生活内容纳入物业管理公约，引导公众的绿色低碳生活方式和消费习惯。

第三条 物业服务企业经理需有一年以上管理同类型项目经理任职经历。管理人员需服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。配备客服专员。专业技术人员需持证上岗。

第四条 建立24小时受理报修、投诉机制，自接到公共部位的紧急报修后半小时内到现场处理，业主专有部分的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定进行上报。对业主或使用人的投诉在24小时内进行答复处理。

第五条 制定房屋装修管理服务制度；装饰装修期间每日应到现场进行巡查，发现业主或物业使用人影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应立即制止；制止无效的，报告业主委员会及相关行业主管部门。

装修垃圾应采用袋装运输或密闭运输的方式，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，并及时清运。

第六条 建立健全财务管理制度，包干制管理方式的公共部位经营收益每半年在公示栏设立专栏公布一次；酬金制管理方式的服务费和公共部位的经营收益每季度公布一次。

第七条 依法签订物业服务合同，保存全面详细的管理规约、业主手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等资料。制定详细的物业服务项目计划及实施方案，有完善的档案管理、内部管理和考核制度，建立齐全的物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人各类资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁户档案、日常管理档案等）。

第八条 对业主委托日常专项维修资金进行收支管理的，收支明细每半年公布一次。

第九条 查证设立维修资金专户用于存储收取的日常专项维修资金、公共收益和相关投诉情况。

第十条 每年开展客户满意率调查，满意率不低于75%，对测评结果进行分析并对存在问题进行整改，对不满意客户进行100%回访。

第十一条 运用智慧物业系统,加强内部管理，为业主提供便民查询及便捷性服务。

第十二条 与业委会保持沟通联系，每季度和业委会召开一次工作例会或提供书面工作报告。

第十三条 提供特约服务（有偿）和便民服务。

第十四条 对违反小区管理规约的行为进行劝阻、制止，制止无效及时上报业主委员会和上级主管部门。

第二项清洁卫生

第十五条 楼宇内地面、墙面、公共灯具保持干净、无灰尘、无污迹；天台、屋顶保持清洁、无垃圾；地下车库定期清洗，保持清洁、无垃圾。

第十六条 按照政府垃圾分类要求规范设置垃圾分类收集点，每日定时清理；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

第十七条 电梯轿厢每日保洁；表面光亮无污迹油渍，轿厢壁无浮尘印痕。

第十八条 楼外公共区域道路地面、绿地、室外车场、明沟等目视清洁无杂物；公共灯具、宣传栏等每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁；水景：打捞漂浮杂物，水体清洁，保持水体无异味；垃圾厢合理设置，整洁、干净、无污迹、无异味，灭害措施完善。

第十九条 小区内有水泵的物业小区，物业企业应每季度对水泵及渠沟清洗一次，每半年灭鼠一次，投药点有明显标志。

第二十条 化粪池设置警示标志，不定期清理，有记录，化粪池无溢满现象，每月有检查记录。

第三项秩序维护

第二十一条 专职秩序维护人员，以中青年为主，身体健康，形象良好，工作认真负责并定期接受培训。

能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠，配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

物业公司增设志愿服务岗，对小区内孤寡老人、残疾人等特殊需要帮助的老人开展日常帮扶、解急救困、心灵慰藉等服务，做到困难有人管、心事有人讲、生活有人帮。

第二十二条 主出入口24小时值守，采用人脸识别、手机二维码、门禁卡等方式门禁进行严格管理，对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持环境整洁、道路畅通。

第二十三条 安防人员按巡更方案在指定的时间和路线每四小时巡视一次，巡更记录可查验，重点部位（小区外围、单元出入口、主要设备机房和地下车库）应设巡更点。

第二十四条 值守人员接到火警、警情后五分钟内到达现场，立即报告相关主管部门和业主委员会，并协助采取相应措施。

第二十五条 小区设有监控中心，录像监控全覆盖、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息，录相存盘时间不低于30天。

第二十六条 监控中心接到报警信号后，安防人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

第二十七条 小区应制定火警、防暴、各类应急处置培训等应急预案；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

第二十八条 地面、墙面按要求行驶设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线；车库不能改变使用功能；智能化停车管理，监控室能观察到车场出入口画面，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，照明、消防器械配置齐全，车库无渗漏，无积水，通风良好；划定电动车非机动车专用停车区域，配备消防器材并引导有序停放，每日进行巡查,加强电动车充电管理。

第四项共用部位、共用设备

第二十九条制定公共部位设施设备的年度维修保养计划、维修资金使用预算和具体实施方案。向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。未成立业主委员会应根据前期物业合同、条例、法规约定进行审批并公示。

设置小区文明创建、社会主义核心价值观相应标语、宣传牌等，让核心价值观融入居民生活。

第三十条每年对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每半年检查一次，并有记录，发现损坏及时向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。

第三十一条房屋外观（包括屋面、露台等）完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。单元大厅及公共楼梯间墙面、地面、扶手、公共门窗等共有部分无脱落、无破损、无明显污渍，有必要的限位措施和安全警示；无安全隐患，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象，使用安全。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患、无破损。墙面砖、地砖、涂料抹灰层等装饰材料无脱落；有安全隐患的要及时做好安全防护措施。

第三十二条管道、排水沟、屋顶每月进行清扫、疏通，雨季增加巡视清扫频率。每半年检查一次屋顶，发现缺损，应及时消除隐患并报告业主委员会申请维修；楼层的强/弱电井、水表井门完好，能正常关闭。井内干净整洁，无杂物堆放。

第三十三条发现存在隐患的损坏围墙，立即组织人员消除隐患，保持围墙完好。

第三十四条道路、场地等保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

第三十五条休闲椅、凉亭、景观小品、室外健身设施、儿童乐园等一经发现损坏存在安全隐患，应立即隔离停止使用确保安全。

第三十六条对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

第三十七条每天对供水设备检查1次以上，每季对水泵润滑点加油一次，每年对泵房、管道等进行一次除锈、油漆保养，每年保养2次水泵，保证二次供水正常，确保泵房整洁。

第三十八条至少每半年清洗一次水箱、蓄水池一次；二次供水有卫生许可证、合格证、健康证，水质检测报告结果为合格；高层房屋每年两次对减压阀进行测压并做好记录；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口、排气口必须安装金属防护网并完好，每年对暴露锈蚀水管进行油漆保养。

第三十九条每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵，每年一次加润滑油；控制柜电气性能完好，运作正常。

第四十条保持小区内楼道灯、区间照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持亮灯率在90%以上，每月检查一次路灯接地；根据季节天气变化适时调整照明开闭时间。对室内外公共电气柜每月巡查一次，每季度保养一次，每年安全检查一次，保证电气设备安全、正常运行。

第四十一条每月对消防泵、消防送排烟机等设备启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

第四十二条保持公共区域消防通道畅通、标识划线，与第三方签订《消防维保合同》；消防栓每月巡查一次，确保消防栓箱内各种配件完好；定期对消防栓进行保养和放水检查。每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次末端放水测试。

第四十三条每天检查消防报警系统火警功能、报警功能是否正常，每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验；火灾探测器投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；有专业机构维保并有维保记录和年度检测报告。每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

第四十四条每年雨季前全面检查避雷装置，发现锈蚀、变形、断裂等异常情况及时处理，保证性能符合国家相关标准。

第四十五条保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。轿厢内需张贴乘梯须知、禁烟标识、应急电话号码、有效《年检合格证》等信息，要保持五方对讲通畅，需配备电梯安全管理员，持证上岗。

委托专业维保单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业人员须在五分钟内到现场，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

第四十六条每月一次检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复保证其正常运行；重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

第四十七条高层住宅小区配备发电机，保持发电机房干净整洁，配备灭火器材、定期维护保养并有维护保养记录，每半个月试运行一次每次不少于15分钟，确保设备完好，可随时起用。

第四十八条变配电室保持干净整洁，配备灭火器材；每天至少巡查2次，每季度维护保养1次，并有相关记录；变配电设备运行正常；配电柜无安全隐患；绝缘操作劳保用品及工具按要求配置，按供电公司要求进行定期检测。

第五项安全生产

第四十九条制定火警、地震、防汛、爆炸、人员急救、电梯故障、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，每年组织演练或培训，相关记录齐全。

针对应急处理预案内容每年组织演练或培训2次以上，邀请业主或物业使用人代表参与，有相关记录。

第五十条全年“零”安全生产责任事故；全年未发生有关安全生产的有效投诉；危及人身安全处有明显标识；施工作业时应设置隔离围挡及安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标识。

第六项智能化建设

第五十一条建立智能内控管理系统，实现单位内部的智能管理；居住区人行出入口管理系统具备以下任意 4 种以上开门方式：刷卡、密码、身份证、二维码、人脸识别、指纹、蓝牙、远程、访客授权等。

逐步引入 2种以上智能自助生活设施，如智能快递、自助洗车装置、电动车充电桩、无人售货机、无人取水机等。

建立智慧社区停车管理系统，提供社区车辆管理以及车辆、行人引导信息和相关服务；实行分类管控放行，区分本居住区车辆和外来车辆。

采用物联网技术，设置设备信息管理平台，实现随时进行巡检、保养、维修。

居住区公共部位配置具有人体红外感应、声音传感功能的智能照明系统。

设置智能化集成系统，能对各子系统的信息进行实时采集、数据通信及综合处理能力。

在居住区设立多种综合信息通知方式，如在显著位置设置显示屏、手机推送、业主群公告等。

附件3

和政县物业管理小区星级考核细则

星级考核评审小组

服务内容	服务内容子项	规定分值	星级标准内容	评分标准	评分细则	扣分依据	考核评分
基础服务︹21︺	服务中心设置	2	设置客户服务中心为业主服务，客户服务中心工作时间应保证 12 小时。服务中心配备客服人员、电脑、打印机、网络等办公设备,办公、接待、档案区域功能齐备，场所整洁有序。证照齐备、服务等级收费标准、监督电话上墙公示。在客户服务中心显著位置公示张贴营业执照（复印件）、收费项目及标准。在客户服务中心醒目位置公示物业服务企业组织架构、服务团队人员信息（姓名、职务、联系电话）和物业服务投诉电话、装修办理流程图、处理客户投诉流程图、交房流程图等。	配备客服、电脑等办公设备；营业证照、服务内容、收费标准、监督电话及服务团队名单上墙公示；签定合同并报主管部门备案。	符合得2分；每发现一处扣0.5分，最高扣分2分
	基础资料	2	依法签订物业服务合同，物业服务内容、质量和费用标准等信息明确。物业服务企业应保存全面详细的管理规约、业主手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等。物业服务企业制定了详细的物业服务项目计划及实施方案，将绿色低碳生活内容纳入物业管理公约，引导公众的绿色低碳生活方式和消费习惯。	签订物业服务合同，物业服务内容、质量和费用标准等信息明确。保存全面详细的管理规约、业主手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等。制定了详细的物业服务项目计划及实施方案。	符合得2分；每发现一处扣0.5分，最高扣分2分
	管理人员要求	1	有一年以上管理同类型项目经理任职经历。管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。配客服专员，高层、多层住宅每（100-200）户配备 1 名客服专员，别墅每 80 户配备 1 名客服专员。专业技术人员持证上岗。	项目负责人有一年以上（四星级需2年以上）管理同类型项目经验；管理人员服装统一，挂牌上岗；专业技术人员持证上岗。	符合得1分，每发现一处扣0.3分，最高扣分1分
	日常管理与服务	16	24小时受理报修、投诉；接到公共部位的紧急报修半小时内到现场处理，业主专有部分的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定。对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。	24小时内受理住户报修投诉，对业主报修、投诉有记录，急修半小时到场处理，一般维修6小时内，投诉48小时答复处理，户内维修100%回访。	查阅现场及投诉报修相关记录，符合得2分，每发现一处扣0.5分，最高扣分2分
			制定房屋装修管理服务制度；装饰装修期间每日应巡查 1 次现场，发现业主或物业使用人影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应立即制止；制止无效的，报告业主委员会及相关行政主管部门。装修垃圾应采用袋装运输或密闭运输的方式，在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，并及时清运。	制定装修管理服务制度。装修期间每日现场巡查，装修相关资料汇总并入业主档案。装修垃圾应袋装指定堆放，及时外运。	查阅相关资料，符合得1分，每发现一处扣0.2分，最高扣分1分
			建立健全财务管理制度，包干制管理方式的公共部位经营收益每半年公布一次；酬金制管理方式的服务费和公共部位的经营收益每季度公布一次。	包干制管理方式的公共部位经营收益每半年公布一次；酬金制管理方式的服务费和公共部位的经营收益每季度公布一次。	查阅公示相关资料，符合得1分，每发现一处扣1分
			依法签订物业服务合同，保存全面、详细的管理规约、业主手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等。制定详细的物业服务项目计划及实施方案，有完善的档案管理、内部管理和考核制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁户档案、日常管理档案等]。	有档案管理、内部管理和考核制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案等]；有严格的档案保密制度。	据档案目录随机抽查档案资料，符合得2分，每发现一处扣0.5分，最高扣分2分
			对业主委托日常专项维修资金进行收支管理的，收支明细每半年公布一次。	对业主委托日常专项维修资金进行收支管理的，收支明细每半年公布一次。	查公示相关资料，符合得1分，每发现一处扣0.5分，最高扣分1分
			设立维修资金专户用于存储收取的日常专项维修资金和公共收益	向物业主管部门查证。	符合得2分。收取专项维修资金和公共收益未缴存至专户的扣2分
			专项维修资金和公共收益相关投诉情况	各级部门在日常纠纷投诉中涉及相关投诉情况。	经相关部门查证属实扣1分，最高扣分1分
			每年开展客户满意率调查，满意率不低于75%，对测评结果进行分析及时整改，对不满意客户100%回访。	每年开展满意率调查至少一次，满意率不低于75%，对测评结果进行分析及时整改，对不满意客户100%回访。	查阅客户满意率调查及分析回访资料，符合得2分，每发现一处扣0.5分，最高扣分2分
			运用智慧物业系统,加强内部管理，为业主提供便民查询及便捷性服务。	运用智慧物业系统,加强内部管理，为业主提供便民查询及便捷性服务。	符合得1分，不符合的不得分
			与业委会保持沟通联系，每季度和业委会召开一次工作例会或提供书面工作报告。	与业委会保持沟通联系，每半年和业委会召开一次工作例会或提供书面工作报告。	查阅汇报相关资料，符合得1分，每发现一处扣0.5分，最高扣分1分
			提供特约服务（有偿）和便民服务。	提供特约服务（有偿）和便民服务。	查阅相关资料，特约服务公示，符合得1分，不符合的不得分
			对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，制止无效及时上报业主委员会和上级主管部门。	对（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止。	符合得1分，每发现一处扣0.5分，最高扣分1分
清洁卫生︹10︺	楼内公共区域	6	地面、墙面、公共灯具：保持干净、无灰尘、无污迹。天台、屋顶：保持清洁、无垃圾；地下车库定期清洗，保持清洁、无垃圾。	楼内公共区域地面清洁、无水迹印痕，公共设施无灰尘、无污迹；天台、屋顶保持清洁、无垃圾；地下车库保持清洁、无垃圾。	符合得3分，每发现一处扣0.2分，最高扣分3分
			垃圾收集：按照政府垃圾分类要求规范设置垃圾分类收集点，每日定时清理；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。	按垃圾分类要求规范设置垃圾分类收集点，日产日清；周围无散落垃圾、无污迹、无异味，垃圾桶每日清洗保持整洁。	符合得2分，每发现一处扣0.5分，最高扣分2分
			电梯轿厢：每日保洁；表面光亮无污迹油渍，轿厢壁无浮尘印痕。	电梯整洁明亮，无污渍无印痕。	符合得1分，每发现一处扣0.3分，最高扣分1分
	楼外公共区域	4	道路地面、绿地、室外车场、明沟：目视清洁无杂物；公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁；水景：打捞漂浮杂物，水体清洁，保持水体无异味；垃圾厢合理设置，整洁、干净、无污迹、无异味，灭害措施完善。	道路地面、室外车场、绿地目视清洁无杂物、无积水；标识牌、信报箱、宣传栏无泥土、手印、积尘；水景保持水体清洁、水面无漂浮物；果皮、垃圾桶合理设置。	符合得2.5分，每发现一处扣0.3分，最高扣分2.5分
			消毒灭害：每季度对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次，投药点有明显标志。	每季度对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次，投药点有明显标志。	查消杀计划，符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分
			化粪池：化粪池设置警示标志，不定期清理，有记录，化粪池无溢满，每月有检查记录。	化粪池设置警示标志，不定期清理，有记录化粪池无溢满，每月有检查记录。	看现场及检查记录，符合得0.5分，不符合不得分
秩序维护︹11︺	人员要求	2	专职秩序维护人员，以中青年为主，身体健康，形象良好，工作认真负责并定期接受培训能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械物业公司增设志愿服务岗，对小区内孤寡老人、残疾人等特殊需要帮助的老人开展日常帮扶、解急救困、心灵慰藉等服务，做到困难有人管、心事有人讲、生活有人帮。	按合同约定配备相应的秩序人员；秩序维护人员统一着装、文明执勤、训练有素、认真负责。配备必要的安全护卫器械，熟悉掌握消防、技防器械及各类治安、灾害应急预案；设置志愿服务岗。	符合得2分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分2分
	门岗	2	主出入口24 小时值守，人脸识别、手机二维码、门禁卡等方式门禁）进行严格管理，对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持环境整洁、道路畅通。	主出入口有门岗24小时值守；实行封闭管理，采用智能门禁，访客由住户确认是否放行。	符合得2分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分2分
	巡逻岗	2	安防人员按巡更方案在指定的时间和路线每四小时巡视一次，巡更记录可查验，重点部位（小区外围、单元出入口、主要设备机房和地下车库）应设巡更点	安防人员按巡更方案在指定的时间和路线每四小时巡视一次，巡更记录有效并可查验，重点部位（小区外围、单元出入口、主要设备机房和地下车库）应设巡更点	查验巡更记录有效性，符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分
	巡逻岗	2	接到火警、警情后三分钟内到达现场，立即报告相关主管部门和业主委员会，并协助采取相应措施在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施	接到火警、住户紧急求助或异常情况三分钟内赶到现场并采取相应措施	查阅相关记录，符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分
	技防设施和救助（监控岗）	3	小区设有监控中心，录像监控全覆盖、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息，录相存盘时间不低于30天。	各安防系统工作正常，监控设备24小时有人驻守监视，录相存盘时间不低于30天。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分
			监控中心接到报警信号后，安防人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。	监控中心接收警报信号，指派相关人员三分钟内赶到现场处理，并接受业户困难救助咨询。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分
			小区应有火警、防汛抗台、防暴、各类应急处置培训等应急预案；每年应组织不少于1次的应急预案演习。	小区应有火警、防汛抗台、防暴、应急处置培训等应急预案；每年应组织不少于1次的应急预案演习。	查阅预案及相关演习资料，符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分
	交通（车辆管理）	2	地面、墙面按要求行驶设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。车库无改变使用功能。智能化停车管理，监控室能观察到车场出入口画面，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，照明、消防器械配置齐全，车库无渗漏，无积水，通风良好。划定电动车非机动车专用停车区域，配备消防器材并引导有序停放，每日巡查。电动车智能充电管理，提高安全。	车场管理制度完善、收费标准在车场主出入口公示；地面、墙面设立指示牌和动线标识；必需的消防器材，有照明，无渗漏，无明显积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放；小区内有划线停车位。车辆无占用堵塞消防通道现象，非机动车管理：有指定位置规范充电，并配有充电保护装置。按规定位置停放，管理有序。	符合得2分，每发现一处不符合扣0.3分，最高扣分2分
绿化养护︹5︺	绿植绿化及花坛	5	草地视品种不同合理安排修剪，灌木夏秋季每月至少修剪一次，全年不少于4次，形状丰满美观。合理施肥，无肥害，乔木无明显枯枝坠落、倒伏、枯朽折断风险；主要乔木悬挂树牌，标明：树名、别名、科属、生长习性等。及时处理杂草，目视绿地内杂草不超过5%。及时补植，目视无明显缺株，黄土裸露。	草地平整、灌木色带造型美观，有病虫害年度消杀方案及消杀制度。绿地内无明显杂草、无明显黄土裸露。及时加固扶正发生倒伏的树木，未发现绿地停车、晾晒衣物堆放杂物等现象。	符合得5分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分5分
共用部位、共用设备︹49︺	共用部位	10	制定公共部位设施设备的年度维修保养计划、维修资金使用预算和具体实施方案。向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。未成立业主委员会应根据前期物业合同、条例、法规约定进行审批并公示。设置小区文明创建、社会主义核心价值观相应标语、宣传牌等，让核心价值观融入居民生活。	有年度维修保养计划、维修资金使用预算和具体实施方案。向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。未成立业主委员会应根据前期物业合同、条例、法规约定进行审批并公示。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分（有安全隐患未排除扣2分）
			房屋结构：每年对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每半年检查一次，并有记录，发现损坏及时向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。	有按要求进行房屋结构检查，消除安全隐患，有向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施	符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分（有安全隐患未排除扣2分）
			房屋外观（包括屋面、露台等）完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。单元大厅及公共楼梯间墙面、地面、扶手、公共门窗等共有部分无脱落、无破损、无明显污渍，有必要的限位措施和安全警示；无安全隐患，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象，使用安全。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患、无破损。墙面砖、地砖、涂料抹灰层等装饰材料无脱落；有安全隐患的要及时做好安全防护措施，	房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。单元大厅及公共楼梯间墙面、地面、扶手、公共门窗、等共有部分无脱落、无破损、无明显污渍，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象，使用安全。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患、无破损。	符合得2分，每发现一处不符合扣0.5分（有安全隐患未排除扣2分）
			管道、排水沟、屋顶每月进行清扫、疏通，雨季增加巡视清扫频率。每半年检查一次屋顶，发现缺损，应及时消除隐患并报告业主委员会申请维修；楼层的强/弱电井、水表井门完好，能正常关闭。井内干净整洁，无杂物堆放。	管道畅通、屋面及排水沟无明显杂物；有隐患的应及时消除隐患并报告业主委员会申请维修；楼层的强/弱电井、水表井门完好，能正常关闭。井内干净整洁，无杂物堆放。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分（有安全隐患未排除扣1分）
			围墙：发现存在隐患的损坏立即消除隐患，组织实施，保持围墙完好。	围墙无安全隐患，无明显破损或锈蚀，发现存在隐患的损坏立即消除隐患。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分（有安全隐患未排除扣1分）
			道路、场地等：保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。	路面平整、井盖、无破损、无积水；无破损缺失；发现损坏及时维修，或向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施	符合得2分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分2分（有安全隐患未排除扣2分）
			休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施、儿童乐园等：发现损坏存在安全隐患立即隔离停止使用，组织实施，保证安全。	休闲椅、凉亭设施等正常无明显缺损；发现损坏存在安全隐患立即隔离停止使用，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分（有安全隐患未排除扣1分）
			安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。	危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，标志清晰完整，设施运行正常。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分（有安全隐患未排除扣1分）
	供水系统	5	每天对供水设备检查1次以上，每季对水泵润滑点加油，每年一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养2次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。	建立设备管理档案；机房干净整洁；设施设备运行维护正常，无明显异响、外观无明显积尘、油漆脱落、锈蚀；无渗漏水现象。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分
			至少每半年清洗一次水箱、蓄水池一次；二次供水有卫生许可证、合格证、健康证，水质检测报告结果为合格。	二次供水有保障制度和管理措施（制定停水及事故处理预案），操作员有卫生许可证、合格证、健康证，至少每半年一次清洗水箱并有水质检测合格报告。	符合得2分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分2分（有安全隐患或水质不合格扣2分）
			高层房屋每年两次对减压阀进行测压并做好记录。	高层房屋每年两次对减压阀进行测压并做好记录。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分
			水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口、排气口必须安装金属防护网并完好，每年对暴露锈蚀水管进行油漆保养。	水箱水池设施完好；溢流管口、通气孔必须安装金属防护网并完好，每年对暴露锈蚀水管进行油漆保养。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分
	排水系统	2	每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵，每年一次加润滑油；	有维保记录；设备功能正常，过滤格栅无堵塞；集水坑无明显漂浮物和积污；污水排放符合环保要求；	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分
	排水系统	2	控制柜电气性能完好，运作正常；	控制柜电气性能完好，柜体干净整洁、线路整齐；手动、自动运作功能正常；	符合得1分，一处不符合扣0.2分，最高扣分1分（有安全隐患未排除扣1分）
	公共照明	2	公灯：保持小区内楼道灯、区间照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持亮灯率在90%以上，每月检查一次路灯接地；根据季节天气变化适时调整照明开闭时间。	公共灯具、景观类、节日彩灯完好无破损、缺失，使用正常；能根据季节天气变化适时调整照明开闭时间；室外灯具有效接地或有漏电保护无安全隐患。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分
	公共照明	2	室内外公共电气柜：每月巡查一次，每季度保养一次，每年安全检查一次，保证电气设备安全、正常运行。	公共电气柜干净整洁，有控制区域标识，有上锁；开关线路标识清楚有效，无安全隐患。	符合得1分，一处不符合扣0.5分，最高扣分1分。（有安全隐患未排除扣1分）
	消防系统	12	消防泵、消防送排烟机等每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。	消防泵、消防送排烟机等每月启动一次，每年保养一次有相关记录，管网压力及功能阀门开闭正常。	符合得3分，每发现一处不符合扣1分，最高扣分4分（不能启泵扣4分）
			保持公共区域消防通道畅通、标识划线，与第三方签订《消防维保合同》；消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；定期进行保养和放水检查。每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次末端放水测试。	保持公共区域消防通道畅通、标识划线，与第三方签订《消防维保合同》；消防栓每月巡查一次，阀门开闭正常，水压正常；消防栓箱内各种配件完好，外观无破损，无明显积尘、锈蚀和渗漏现象，有相关记录。	符合得3分，每发现一处不符合扣1分，最高扣分4分（管道无水，最高扣分4分（管道无水，无有效的改造申报相关材料不得分）
			每天检查消防报警系统火警功能、报警功能是否正常，每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验；火灾探测器投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；有专业机构维保，有维保记录，有年度检测报告。	每天检查故障有记录；报警和控制功能正常；故障点和屏蔽点不超过千分之六；有专业机构维保，有维保记录，有年度检测报告。	符合得3分，每发现一处不符合扣1分，最高扣分4分（故障点和屏蔽点不超过千分之六扣3分）
			每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。	灭火器外观无明显锈迹，压力正常；合格证在有效期内、铅封完整有效。	符合得3分，一处不符合扣0.5分，最高扣分3分
	避雷系统	2	每年雨季前全面检查避雷装置，发现锈蚀、变形、断裂等异常情况及时处理。保证性能符合国家相关标准。	避雷装置无断裂、破损无明显锈迹，每年有检测，性能符合国家标准。	符合得2分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分2分
	升降系统	9	保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。张贴乘梯须知、禁烟标识、应急电话号码；五方对讲通畅，在轿厢内张贴有效《年检合格证》；配备电梯安全管理员，持证上岗委托专业维保单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业人员须在五分钟内到现场处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。推广使用电梯网络化管理—“和政县智慧电梯码”	电梯运行正常，光幕和保护触板有效；底坑无积水；通风、照明系统正常；五方通话功能正常，清晰；电梯档案一梯一档；有检测报告和电梯年检合格证；有日巡查记录、维保计划、维保记录（半月度、季度、半年度、年度）、故障登记表、维修记录齐全；有应急处理方案、电梯困人培训及演练记录及图片齐全；	总分9分，设备设施每发现一处不符合扣2分；档案资料每发现一处不符合扣0.5分；，最高扣分9分（有一处安全隐患未排除扣5分扣完为止）
	水景（动力）	2	每月一次检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复保证其正常运行。	水景设备设施齐全，运行正常；有警示标识，控制箱有上锁，漏电保护装置、接地有效。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分（有安全隐患未排除扣1分）
	水景（动力）	2	重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。	有定期和重大节日安全检查记录。	符合得1分，一处不符合扣0.2分，最高扣分1分
	发电机	4	高层住宅小区配备发电机，发电机房干净整洁，配备灭火器材、定期维护保养（有维护保养记录），每半个月试运行一次每次不少于15分钟；设备完好，可随时起用。	发电机房干净整洁，配备灭火器材；定期维护保养（有维护保养记录），每半个月试运行一次每次不少于15分钟；设备完好，可随时起用。	符合得4分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分4分（有安全隐患未排除扣2分）
	变配电系统	1	变配电室干净整洁，配备灭火器材；每天至少巡查两次，每季度维护保养1次，有相关记录；变配电设备运行正常；配电柜无安全隐患；绝缘操作劳保用品及工具按要求配置，按电业局要求定期检测。	干净整洁，配备灭火器材；设备运行正常；无安全隐患。定期巡视和维护保养有相关记录；绝缘操作劳保用品及工具按要求配置，按电力公司要求定期检测。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.5分，最高扣分1分。
安全生产︹2︺	紧急事故防范	1	制定火警、地震、防汛、爆炸、人员急救、电梯故障、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，每年组织演练或培训，相关记录齐全。针对应急处理预案内容每年组织演练或培训 2次以上，邀请业主或物业使用人代表参与，有相关记录。	有相关紧急事件等应急处理预案，每年组织演练或培训，相关记录齐全。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分
安全生产︹2︺	安全生产	1	全年“零”安全生产责任事故。全年未发生有关安全生产的有效投诉。危及人身安全处有明显标识。施工作业时应设置隔离围挡及安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标识。	全年“零”安全生产责任事故。未发生有效投诉。危及人身安全处有明显标识。施工作业安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标识。	符合得1分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分1分
智能化建设︹2︺	智能信息化管理	2	建立智能内控管理系统，实现单位内部的智能管理。居住区人行出入口管理系统具备以下任意 4 种以上开门方式：刷卡、密码、身份证、二维码、人脸识别、指纹、蓝牙、远程、访客授权等。引入 2种以上智能自助生活设施，如智能快递、自助洗车装置、电动车充电桩、无人售货机、无人超县等。建立智慧社区停车管理系统，提供社区车辆管理以及车辆、行人引导信息和相关服务；实行分类管控放行，区分本居住区车辆和外来车辆。采用物联网技术，设置设备信息管理平台，实现随时进行巡检、保养、维修。居住区公共部位配置具有人体红外感应、声音传感功能的智能照明系统。设置智能化集成系统，能对各子系统的信息进行实时采集、数据通信及综合处理能力。在居住区设立多种综合信息通知方式，如在显著位置设置显示屏、手机推送、业主群公告等。	建立智能内控管理系统；居住区人行出入口管理系统开门方式智能化；引入 2种以上智能自助生活设施，建立智慧社区停车管理系统；实行分类管控放行，区分本居住区车辆和外来车辆；采用物联网技术，设置设备信息管理平台；居住区公共部位配置智能照明系统；设置智能化集成系统；在居住区设立多种综合信息通知方式	符合得2分，每发现一处不符合扣0.2分，最高扣分2分
备注：此表仅用为考核评审小组现场检查，占评定分值60%。（最终评定分值=考评小组现场检查得分60%+住建局物业办分片包干干部和乡镇、社区20%、业委会和业主满意度调查评定分值*20%）。最终评定分值：90（含）分以上为四星级，80至89分为三星级，70-79分为二星级，60-69分为一星级，60以下为物业服务不达标。

附件4

和政县物业管理小区星级考核细则

住建局物业办、乡镇人民政府

序号	评价主体	规定分值	评分标准	考核评分
1	住建局物业指导服务中心	60	住建局物业办以《和政县物业管理集中整治方案》和分片包干干部的日常考评重要依据，对物业服务项目日常监督情况予以评分。对日常管理与服务、公共区域环境卫生、车位管理、安全管理等方面进行重点监督，通报一次，扣1分，通报后整改不及时、不到位扣2分；年内因管理问题，造成群体性上访，减2分；年内因多次投诉同一问题，主管部门下发《整改通知》后，拒不整改的，扣2分；对省、州县和日常物业投诉纠纷未及时处理的，相对应发生一起扣3分、2分、1分；不请假未参加物业管理局组织会议扣2分；未及时配合协调物业管理过程中存在的矛盾纠纷，发现一处扣1分，解决不及时扣2分。
2	乡镇、社区	40	以保洁维护、服务收费、停车秩序、消防安全、电梯安全、小区建设等方面为主要评分依据，督促物业服务企业切实履行物业服务合同。结合平时日常检查、配合开展工作情况，给予评分。
加分项：年内因工作突出受到州级以上专报、领导肯定赞赏的，每一事项加1分；年内获得省级荣誉称号，加2分；国家级荣誉称号，加3分；年内在物业管理工作中成绩突出，形成的经验做法在全州进行观摩推广的，加1分。（20%）
备注：此表仅用作物业服务企业配合、支持、协调住建局物业中心、乡镇人民政府工作落实情况得分*20%。

附件5

住宅小区物业管理委员会和业主满意情况调查表

备注：业委会所有成员及部分业主代表满意度测评性质总分的20%。

序号	物业服务内容	分值	调查分	备注
1	物业综合服务情况	25
2	日常保洁维护情况	25
3	电梯等公共设施、设备运行情况	25
4	小区绿化、亮化、美化情况	25
总体评分
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